Družstevní byt a hypotéka nejdou příliš dohromady. Financují se jinak
Výstavba družstevních bytů u nás měla dlouhou tradici. A v posledních letech se po dlouhé odmlce rozmáhá stále více znovu, tentokrát ovšem pod taktovkou developerů. Pořízení takového bytu, a především pak zafinancování jeho pořízení má ovšem svá specifika. Jaké se tedy nabízejí možnosti?
Za socialismu bylo družstevní bydlení velmi populární, většinou se jednalo o panelové domy. Bytů v nich, které jsou stále v družstevním vlastnictví, díky tomu zůstalo dodnes na trhu velké množství, zvláště v některých regionech. Další družstva pak vznikla v době privatizace městských bytových fondů. V inzerátech na realitních portálech tak na ně můžete narazit zcela běžně.
Když si ale takový starší družstevní byt budete chtít koupit, připravte se na to, že klasická hypotéka vám s jeho financováním většinou nepomůže. Reálně si totiž pořizujete družstevní podíl, tedy práva k užívání bytu, vlastníkem je ale bytové družstvo. Jinými slovy, v případě družstevního bytu nemáte k dispozici nemovitost, kterou byste mohli dát bance či stavební spořitelně do zástavy, aby vám hypotéku poskytla.
A zde je kámen úrazu. I když řešení v dnešní době již má. „Pro tento účel mají stavební spořitelny ve svých nabídkách produkty cílené právě na družstevní bydlení. Jde o zvýhodněné úvěry, kde je poskytována vyšší částka za nižší úrok a na delší dobu,“ říká Jana Vaisová, hypoteční specialistka ze společnosti FinGO. Především ale tyto úvěry nemusejí být zajištěné nemovitostí.
Jaké jsou konkrétní nabídky
Například Raiffeisen stavební spořitelna již delší dobu nabízí produkt přímo s názvem Družstevní bydlení. „Tento úvěr poskytujeme až do výše tří milionů korun s dobou splatnosti až 25 let. Současná úroková sazba se pohybuje od 5,09 procenta. A lze ho čerpat bez jakéhokoli zajištění,“ popisuje Tereza Kaiseršotová, tisková mluvčí Raiffeisen stavební spořitelny. Doplňuje, že pro vyřízení úvěru bude muset žadatel doložit Dohodu o převodu členských práv a povinností a nájemní smlouvu mezi převodcem a bytovým družstvem. Samozřejmě vždy bude potřeba doložit bonitu (schopnost úvěr splácet).
U Buřinky, tedy Stavební spořitelny České spořitelny, lze dosáhnout dokonce až na tři a půl milionu korun, se splatností až 25 let. Aktuální úroková sazba se pohybuje od 5,29 procenta. Pro představu, při úvěru ve výši tři miliony korun, splatnosti 25 let a při úrokové sazbě 5,29 procenta (fix na 3 roky) by splátka činila 18 173 korun měsíčně. Pochopitelně i u Buřinky bude nutné doložit dohodu o převodu družstevního podílu včetně finančního vyrovnání a nájemní smlouvu s družstvem.
K těmto nabídkám od stavebních spořitelen nedávno přibyla i první vlaštovka z bank. MONETA Money bank totiž přišla na trh s produktem Expres Home. Jde o nezajištěnou půjčku na bydlení do výše 1,5 milionu korun s výhodným úrokem od 4,49 procenta ročně a splatností až 25 let. Nabízí tak rychlé a flexibilní řešení nejen pro pořízení družstevního bydlení, ale také třeba pro rekonstrukci nemovitostí nebo výstavbu. Rozložit ji lze až do 300 splátek.
Některé banky umí „předhypotéku“
Klasickou hypotéku od banky by bylo možné využít pouze v případě, že byste měli jinou nemovitost v osobním vlastnictví, kterou byste mohli úvěr zaručit. To je ale pro většinu lidí nereálná možnost. A to vědí i banky. Některé z nich proto mají v nabídce ještě další variantu, která je již schůdnější.
Jde o tzv. předhypoteční úvěr. Například u MONETA Money Bank byste ho hledali marně. Naopak ve standardní produktové nabídce ho má třeba Česká spořitelna. „Předhypoteční úvěr umožňuje financovat pořízení nemovitosti na bydlení, ke které nelze dočasně zřídit zástavní právo, a lze ho sjednat pouze společně s Hypotékou ČS. Po splnění podmínek, především zřízení zástavního práva, je Předhypoteční úvěr splacen prostřednictvím Hypotéky ČS,“ popisuje Marian Holub, expert na financování bydlení v České spořitelně.
Maximální částka, kterou Česká spořitelna v rámci předhypotečního úvěru umí půjčit, je pět milionů korun, na výjimku lze však schválit i vyšší částku. Maximální LTV je 90 procent (hodnoty nemovitosti stanovené odhadcem). Zásadní pak je délka splatnosti, a sice dva roky. Jinými slovy, do dvou let musí být družstevní byt převeden do osobního vlastnictví a předhypotéka „překlopená“ na standardní hypotéku se zástavou. „Počítat je třeba i s tím, že předhypotéka je o něco dražší, obvykle o jedno až dvě procenta,“ doplňuje Daniel Horňák, analytik Bidli. Po překlopení na hypotéku je pak nižší i úrok.
Družstevní byt od developera
Vedle těchto starších družstevních bytů vystavěných v minulosti se ale v posledních letech objevují i novostavby. Do družstevní výstavby se totiž pouští stále více developerských společností. Za průkopníka se dá označit Finep, který se do ní pustil už v roce 2011. Dnes je takových developerů mnohem více a staví byty nejen v Praze, ale i v dalších velkých městech a v regionech.
Důvod je nasnadě. Na pořízení družstevního bytu v novostavbě od developera není potřeba žádná hypotéka, princip je totiž jiný. Člen družstva (kupující) musí mít 20 až 30 procent vlastních zdrojů, zbytek zajistí bytové družstvo pomocí bankovního úvěru. Vy pak platíte měsíční splátku družstvu (až po převzetí bytu) a družstvo bance.
Splácení je obvykle nastaveno na 25 let, obvykle lze ale vkládat mimořádné splátky. Jakmile splatíte celou anuitu, což můžete udělat i mnohem dříve než za zmíněných 25 let, můžete si byt převést do osobního vlastnictví.
Tímto způsobem si mohou snadněji pořídit byt třeba i starší lidé, kterým už by banka kvůli věku hypotéku nedala, nebo ji poskytla jen s krátkou dobou splatnosti (a tedy příliš vysokou splátkou). Stejně tak mladé páry, které by sice hypotéky byly schopny splácet, ale mohou u banky narazit na potíže kvůli tomu, že jsou teprve na začátku pracovní kariéry. Zajímavým řešením jsou družstevní byty od developerů rovněž pro cizince.
Jak uhradit vstupní členský vklad
Zádrhel může nastat vlastně jen na samém začátku procesu. 20 až 30 procent vlastních zdrojů totiž zvláště ve velkých městech představuje nemalou sumu. Protože třeba u třípokojového bytu v Praze se cenovka šplhá na částku kolem devíti milionů korun, což znamená, že zájemce musí mít připraveno zhruba 1,8 až tři miliony korun. A to může pro velkou část lidí představovat problém.
I v tomto případě ale existuje řešení. „Pro financování zálohy, takzvaného vstupního/základního členského vkladu, je možné využít nezajištěné úvěry od stavebních spořitelen, spotřebitelské úvěry, případně i klasickou hypotéku, pokud mám nemovitost, kterou mohu k úvěru poskytnout jako zajištění,“ vyjmenovává možnosti Horňák. Nejčastěji přitom ke slovu přichází právě úvěr od stavební spořitelny, stejně jako v případě pořízení staršího družstevního bytu (viz výše).
Moderní družstva standardně nemají žádný problém s tím, že základní členský vklad uhradíte celý nebo částečně z úvěru. Přesto je namístě obezřetnost. „Je potřeba si dobře uvědomit, že pokud si nyní vezmu úvěr na dva miliony korun a budu splácet například 11 tisíc korun měsíčně, tak tuto částku budu platit po celou dobu výstavby a žádný byt mít zatím nebudu. Jinými slovy, budu mít zvýšené náklady na měsíční výdaje, protože někde budu muset bydlet a k tomu splácet tuto částku,“ upozorňuje Daniel Horňák a dodává: „Také je potřeba si uvědomit, že po dostavění projektu bude vedle těchto 11 tisíců korun měsíčně nutné hradit ještě nájemné do družstva. Vlastně si tak klient bere 100procentní hypotéku na nemovitost, což je výrazně větší zatížení, než pokud by šel do klasického nájmu.“
Zdroj: https://www.idnes.cz/finance/hypoteky-a-pujcky/druzstvo-byt-uver-predhypoteka-hypoteka-stavebni-sporitelna.A250226_122241_pujcky_daja
